Договор купли-продажи является основным институтом гражданского права, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать товар или вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется уплатить продавцу за вещь определенную денежную цену (статья 454 Гражданского кодекса).
Покупка и продажа являются наиболее распространенными видами сделок с недвижимостью.
Договор о покупке недвижимости заключается за вознаграждение, по договоренности и на двусторонней основе.
Общие положения о продаже недвижимости содержатся в главе 30, статье 7 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Сторонами договора являются продавец и покупатель недвижимости. Это могут быть граждане, активно продающие и покупающие квартиры, участки, виллы и т.д., или юридические лица, приобретающие недвижимость для своих офисов, компаний и т.д. В некоторых случаях в договорах купли-продажи недвижимости в качестве продавцов и покупателей могут участвовать и другие субъекты гражданского права (Российская Федерация, субъекты, входящие в состав Российской Федерации, муниципальные образования).
В большинстве случаев в качестве продавца выступает владелец недвижимости. В исключительных случаях в качестве продавцов могут выступать также организации, наделенные административными и оперативными полномочиями - государственные и муниципальные предприятия, учреждения и государственные казначейства.
Государственные или муниципальные предприятия не могут передавать недвижимое имущество без согласия собственника (статьи 295(2) и 297(1) Гражданского кодекса Российской Федерации). Учреждение может передавать только недвижимое имущество, приобретенное за счет доходов от деятельности, разрешенной уставом учреждения и учитываемой на отдельном балансе (пункт 2 статьи 298 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Основными условиями договора являются предмет и цена.
Объектом может быть земля, здания или квартиры и другое недвижимое имущество.
Договор должен содержать сведения, позволяющие покупателю точно определить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, включая сведения о местонахождении недвижимого имущества на данном участке или в составе другого недвижимого имущества (статья 554 Гражданского кодекса). Например, если предметом договора является здание, сооружение или помещение, в договоре должны быть указаны его местонахождение, адрес, использование, год постройки, площадь и т.д. Если договор не содержит этой информации, стороны не могут считаться согласовавшими условие о передаваемом имуществе, и договор не заключен.
Цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, расположенного на земле, включает цену соответствующей части земли или передаваемых вместе с ней прав, если иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи недвижимого имущества (статья 555(2)).
Если в договоре, по которому продавец обязуется передать вещь в собственность, а другая сторона - покупатель обязуется принять товар и уплатить цену не указана цена недвижимого имущества, договор считается незаключенным (статья 555(1)).
Поскольку в большинстве случаев имущество неразрывно связано с землей, вопрос о праве собственности на землю должен решаться при передаче права собственности на имущество; при изменении права собственности на землю возникает вопрос о праве собственности на землю.
Статья 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает право на землю после продажи здания.
В договоре о продаже здания, сооружения или другого недвижимого имущества земля, занимаемая этим имуществом, и права, необходимые для его использования, обычно передаются покупателю при переходе права собственности.
Если продавец является собственником земли, на которой находится продаваемая недвижимость, право собственности переходит к покупателю, либо покупателю предоставляется аренда или иное право на эту часть земли, как это предусмотрено в договоре, по которому продавец обязуется передать вещь в собственность, а другая сторона - покупатель обязуется принять товар и уплатить цену.
Если в договоре не указано право собственности на землю, подлежащее передаче покупателю, покупатель приобретает право собственности на ту часть земли, которая занята недвижимостью и необходима для использования недвижимости.
Однако недвижимое имущество, расположенное на земле, на которую продавец не имеет права собственности, может быть продано без согласия землевладельца, если это не противоречит условиям использования земли, предусмотренным законом или договором. При продаже такого имущества покупателю предоставляется право пользования этой частью земли на тех же условиях, что и продавцу имущества.
Статья 553 Гражданского кодекса Российской Федерации регулирует права на недвижимое имущество в случае продажи земли.
Если участок земли, на котором расположено здание, сооружение или другое недвижимое имущество, принадлежащее продавцу, продается без перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю, продавец сохраняет право пользования частью участка, занятой недвижимым имуществом, на условиях, указанных в договоре, по которому продавец обязуется передать вещь в собственность, а другая сторона - покупатель обязуется принять товар и уплатить цену, а также на условиях, необходимых для использования недвижимого имущества.
Если условия использования этой части земли не оговорены в договоре купли-продажи, продавец сохраняет ограниченное право пользования (сервитут) на часть, занятую недвижимым имуществом, которое необходимо для надлежащего использования недвижимого имущества.
Передача недвижимого имущества имеет определенные особенности. Они оформляются подписанием передаточного акта или иного документа, подтверждающего переход права собственности, продавцом и их принятием покупателем (статья 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если одна из сторон отказывается подписать акт передачи недвижимого имущества в соответствии с условиями договора, это является отказом продавца от обязанности передать недвижимое имущество и, следовательно, отказом покупателя от обязанности вступить во владение им.
Тот факт, что покупатель вступает во владение имуществом, которое не соответствует условиям договора, не освобождает продавца от ответственности за нарушение договора, даже если в акте передачи указано, что оно не соответствует условиям договора.
Статья 550 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает формальные требования к договорам, по которому продавец обязуется передать вещь в собственность, а другая сторона - покупатель обязуется принять товар и уплатить цену, в части недвижимого имущества. Договор продажи недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме и подписан сторонами как единый документ (статья 434 (2) Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если договор, по которому продавец обязуется передать вещь в собственность, а другая сторона - покупатель обязуется принять товар и уплатить цену в части недвижимого имущества не составлен в надлежащей форме, он является недействительным.
Следует отметить, что действующее законодательство не требует нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимого имущества (стороны могут решить это по своему усмотрению). Однако переход права собственности к покупателю должен быть зарегистрирован государством (статья 551 (1) Гражданского кодекса Российской Федерации).